PIT-39 2018/2019

Przychodzi taki moment w życiu każdego z nas, kiedy myślimy o zakupie lub sprzedaży domu lub mieszkania. Sprzedaż mieszkania i zakup nowego, przeprowadzka lub wyprowadzka, budowa nowego domu – to tylko niektóre przyczyny, dla których zbywamy posiadaną nieruchomość. Wielu podatników doskonale zdaje sobie sprawę, że taka operacja wiąże się z uiszczeniem odpowiedniego podatku, ale jak dokładnie „to działa” – nie do końca wiedzą. Poniżej postaramy się wyjaśnić, w jaki sposób rozliczany jest podatek od sprzedaży nieruchomości poprzez druk PIT-39.

  • PIT-39 za 2018 składany jest do urzędu skarbowego do dnia 30 kwietnia 2018 roku.
  • W PIT-39 w 2019 wykazujemy przychody za nieruchomości nabyte bądź wybudowane do pięciu lat wstecz, tj. w latach 2013, 2014, 2015, 2016 i 2018.
  • Ujawnianym dochodem jest kwota, za którą zbyliśmy nieruchomość, która stanowi różnicę pomiędzy podstawą opodatkowania a kosztami uzyskania
  • Podatnicy prowadzący działalność gospodarczą mogą rozliczać sprzedaż nieruchomości poza drukiem PIT-39
  • Zyski ze sprzedaży nieruchomości objęte są stawką 19% od podstawy opodatkowania

Kto rozlicza się z PIT-39?

Sam druk wypełniany i składany jest do urzędu skarbowego tylko w przypadku prywatnego zbycia nieruchomości oraz prywatnej realizacji praw związanych z nieruchomościami. Nie musimy także składać deklaracji w trakcie roku podatkowego, należy się wstrzymać i spokojnie złożyć wypełniony arkusz dopiero w 2018 roku.

Szczególne są przepisy odnośnie co do samej sprzedawanej nieruchomości, to one bowiem definiują podatek płacony poprzez PIT-39. Wykazywany jest bowiem tylko i wyłącznie przychód ze sprzedaży nieruchomości wcześniej zakupionych lub wybudowanych, w przeciągu pięciu lat wstecz. Tym samym podatek w postaci druku PIT-39 zapłacą te osoby, które sprzedały mieszkania lub domy, nabyte bądź wybudowane kolejno w latach  2014, 2015, 2016, 2017 i 2018. Tym samym nieruchomości spoza tego okresu nie kwalifikują się do podatku, np. zbywając dom wzniesiony w 2008 roku nie nakłada na nas obowiązku zapłacenia podatku.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą powinny pamiętać o tym, że przychód uzyskany w wyniku sprzedaży takiej nieruchomości może być rozliczony w sposób szczególny i wcale nie musi być zawarty akurat na druku PIT-39.

Wyjątki

W przypadku, gdy dana nieruchomość, mieszkanie lub budynek należy do majątku firmy, i wliczany jest w poczet prowadzonej działalności gospodarczej – sprzedaż musi być rozliczana w ramach przychodów z tytułu prowadzonej działalności. Do takiej sprzedaży podatnicy prowadzący własny biznes skorzystać będą musieli z druku choćby PIT-36, aniżeli PIT-39.

Istnieją oczywiście przypadki wyjątkowe, kiedy druk PIT-39 jest używany do rozliczenia się z odpłatnego zbycia budynków lub lokali, dla prowadzonej działalności gospodarczej. Takimi wyjątkami od reguły są między innymi sprzedawane budynki mieszkalne (także części bądź udziały posiadane w takim budynku), lokale mieszkalne będące odrębną nieruchomością (ponownie tyczy się także udziałów w takim lokum), grunty i udziały w gruntach (w tym prawa wieczystego ich użytkowania, też udziałów w tym prawie, w związku z lokalem lub budynkiem), spółdzielcze prawa własnościowe do danego lokalu mieszkalnego (udział) i wreszcie posiadane prawa do jednorodzinnych domów w spółdzielniach mieszkaniowych (a także wszelkie udziały w takich prawach).

Terminy – PIT-39

Podatnik nie ma obowiązku wpłacania zaliczek w ciągu roku podatkowego. Dotyczy to także wszelkich zaliczek, zadatków, kaucji z zawartych umów przedwstępnych. Nie zmieniają nic w tej materii także podpisane umowy sprzedaży oraz ewentualnej zamiany nieruchomościami.

Podatek PIT-39 za miniony rok podatkowy mamy obowiązek opłacić w całości do dnia 30 kwietnia następnego roku. Rozliczając PIT-39 2019 zrobimy to najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2019 roku.  Wraz z podatkiem na ręce urzędników skarbówki należy przekazać do tego momentu wypełnioną deklarację podatkową, jednak jeśli mamy taką możliwość, możemy zrobić to znacznie wcześniej.

Nieruchomości nabyte i wybudowane przed 2014 rokiem

Podatek PIT-39 dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed rokiem 2013, a dokładnie poza jego zasięgiem są wszystkie te przedmioty, które weszły w nasze posiadanie dokładnie do dnia 31 grudnia 2011 roku. To wszystko proste jest w teorii, ale jak jest w praktyce? Czym jest data nabycia? Czym jest data wybudowania? Spieszymy wyjaśnić wszelkie nurtujące Państwa wątpliwości, szczególnie te dotyczące samej daty.

Datą faktycznego nabycia nieruchomości jest zawsze data dzienna podpisania sporządzonego aktu notarialnego, dzięki któremu prawo własności jest przenoszone. Datą faktyczną wybudowania jest data dzienna, czyli ta, w której budynek został oddany do użytku mieszkańców. A co, jeśli podatnik dokonuje sprzedaży, dajmy na to placu, na którym uprzednio postawiono dom? W takim przypadku szczególną uwagę zwrócić należy na daty zakupu danego placu (gruntu) oraz datę oddania budynku do użytkowania – właściwą dla obliczenia czasu od podatku PIT-39 będzie zawsze ta pierwsza.

Od czego płacimy podatek? Stawki oraz podstawa.

Wszelkie zyski, jakie podatnik poniósł w trakcie roku podatkowego 2016 z tytułu sprzedaży nieruchomości, objęte są podatkiem ryczałtowym w wysokości 19% od podstawy opodatkowania. Stawki tej nie modyfikuje żaden czynnik, związany z wszelkimi innymi przychodami rozliczanymi przez daną osobę.

Dochód obliczany jest poprzez odjęcie od uzyskanej wartości sprzedaży kosztów uzyskania. Następnie wyliczona tym sposobem kwota stanowi podstawę opodatkowania. Należy pamiętać także o tym, że odrębnie ustalany jest sam przychód, jak i koszty.

Chcąc określić przychód ze sprzedaży nieruchomości, patrzymy na wartość zawartą w cenie na umowie, dodatkowo „obcinając” koszty odpłatnego zbycia. Zawierają się w tym wydatki poniesione na sporządzenie właściwego aktu notarialnego, ogłoszenia o zbyciu oraz kosztów pośrednictwa.

Musimy jednakże pamiętać o tym, że znaczne obniżenie wartości poniżej rynkowej powinno zostać odpowiednio uzasadnione. Mamy tu oczywiście na myśli przypadki ekstremalne, gdzie faktyczna cena nieruchomości zdecydowanie odbiega od wartości rynkowej. W takich przypadkach jej oszacowaniem zajmie się kontrola skarbowa lub organ podatkowy. Niekiedy drastyczne zmiany ceny spowodowane mogą być różnymi czynnikami, takimi jak stan techniczny czy obciążenia hipoteki. Warunki modyfikujące w ten sposób wartość (cenę) nieruchomości powinny zostać wówczas zaznaczone w umowie. Podatnik sam może wskazać organowi skarbowemu przyczyny takiego obniżenia ceny.

Sprzedaż nieruchomości w cenie dowolnej nie jest możliwa, ta zawsze musi bowiem zostać odpowiednio uzasadniona i udokumentowana, przez obie strony. Przepisy tym samym chronią przed możliwymi nadużyciami, które miałyby na celu obniżenie stawki podatku a także opłat podatkowych od dokonywanych czynności o charakterze cywilnoprawnym.

Koszt, za jaki została dana nieruchomość, sprzedana jest udowodnionym kosztem zakupu (nabycia) lub wytworzenia, powiększonego o wykazane nakłady, jakie zostały przez sprzedającego poniesione. Nakłady te finalnie zwiększyły wartość rzeczy oraz praw majątkowych, których dokonano w trakcie bycia ich właścicielem.

Ciekawostką jest, że ustawodawca zabezpieczył się przez próbami znacznego zaniżania wartości rynkowej nieruchomości. W takim przypadku znaczne „zbicie” ceny winno zostać odpowiednio uzasadnione. Oczywiście nie należy od razu popadać w przesadę – nieznaczne odbicie w dół od ceny rynkowej nie będzie stanowiło zainteresowania skarbówki! W ekstremalnych przypadkach sprawą może zając się kontrola skarbowa lub organy podatkowe. Oczywiście podatnicy otrzymują możliwość wskazania przyczyn obniżki ceny – np. zajęcie hipoteki lub kiepski stan techniczny sprzedawanego budynku.

Co należy wiedzieć o nieruchomościach w PIT-39 2018?

Przyjrzyjmy się zatem czy tak naprawdę jest przedmiot podatku PIT-39, sprzedawana nieruchomość. Przede wszystkim mamy na myśli tutaj wyłącznie nieruchomości (obojętnie dom, plac czy mieszkanie) nabyte, bądź też wybudowane w ciągu ostatnich pięciu lat. A zatem datą graniczną jest wszystko powyżej ostatniego dnia roku 2014 – 31 grudnia. Od 1 stycznia 2013 do teraz mamy do czynienia z nieruchomościami nabytymi (bądź wzniesionymi w przypadku budynków) w ciągu ostatnich pięciu lat. A zatem to, czy zapłacimy podatek od sprzedanej nieruchomości warunkuje data jego uprzedniego nabycia i wybudowania, o których poniżej.

Należy pamiętać, że faktyczną datą nabycia nieruchomości jest zawsze data dzienna, figurująca w podpisanym przez nas akcie notarialnym, w ramach którego zostało przeniesione prawo własności. W przypadku nieruchomości wzniesionej, a zatem budynku datą wybudowania będzie dzień ,w którym ten budynek oddany został do użytku mieszkańców. Istnieją sytuacje, w której sprzedawany jest plac, wraz ze wzniesionym na nim budynkiem. Jak należy interpretować taką sytuację? W takim przypadku patrzymy kolejno na datę zakupu placu (działki, gruntu) a następnie na datę oddania budynku do użytku mieszkańców. Data zakupu ziemi w przypadku PIT-39 będzie istotniejsza. Oczywiście o tym jakie są daty zakupu i oddania do użytku dowiemy się z dokumentacji budowlanej, instrukcji obsługi oraz eksploatacji budynku oraz instalacji i urządzeń.

Oczywiście nabycie lub wzniesienie to nie wszystkie sposoby stania się właścicielem nieruchomości. W przypadku śmierci osoby z rodziny możemy przecież także nieruchomość odziedziczyć w drodze postępowania spadkowego, lub też w formie darowizny, a także w innych sytuacjach, gdzie przy zerowym wkładzie pieniężnym trafia nam do rąk budynek, plac bądź mieszkanie. Jak ustalić wtedy koszty uzyskania? Ustawodawca wskazuje, że kosztem sprzedaży takiej nieruchomości są wykazane oraz poniesione kwoty, poprzez które wzrosła wartość danej rzeczy lub praw majątkowych (gdzie wszystkie operacje finansowane były z portfela właściciela nieruchomości) oraz uiszczone podatki od spadków i darowizn w takiej części, w której wartość sprzedaży przedmiotu lub prawa do niego pokrywa się z całkowitą wartością nieruchomości oraz prawami majątkowymi, jaką objął podatek od spadku i darowizny. Aby tego dokonać, należy uważnie przestudiować wystawiane w tym czasie faktury VAT, wyszczególniając ponoszone przez podatnika opłaty administracyjne.

Jakie ulgi i odliczenia dla PIT-39 za 2018?

Niestety, podatnicy wypełniający druk PIT-39 nie mają możliwości rozliczania preferencyjnego z fiskusem. Należy zapomnieć o wspólnym rozliczaniu się z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko. Małżonkowie, w przypadku których sprzedawana działka lub dom należą do wspólnej własności (małżeńska wspólnota finansowa) rozliczają oddzielny druk PIT-39 każdy, wskazując w nim przychód swojego udziału z takiej transakcji.

Jakie załączniki dodajemy do PIT-39 za 2018?

Wśród załączników dodawanych do PIT-39 w roku 2019 mamy do dyspozycji

  • PIT/ZG (informacja o wysokości uzyskanych przychodów ze źródeł zagranicznych i podatku w ciągu roku)
  • ZAP-3

Serwis pit-y radzi: